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　　文/龐無忌

　　各大城市由國資入場收購存量商品房的動作正在加速。近期，珠海、廣州、深圳、沈陽等多地密集披露相關計劃或進展。

　　國家隊“收房”是由地方國企出手，直接收購開發企業已建成未出售的商品房房源，用作保障性住房。今年5月17日，房地産領域迎來力度空前的政策“組合拳”，其中，央行提出設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

　　作為去庫存的重要舉措之一，業内認為，國家隊“收房”既有助于保障性住房籌集、縮短建設時間，也可以有效消化市場庫存，促進房地産市場企穩恢複。不過這種直接去庫存的做法也面臨資金、價格、需求等多方面因素的挑戰。

　　珠海的百億“大動作”

　　珠海市近日披露了一則金額逾百億的存量商品房收購信息。珠海華發實業股份有限公司公告稱，拟與該公司控股股東珠海華發集團有限公司或其子公司開展存量商品房及配套車位交易業務，總交易金額不超過120億元。

　　華發集團為珠海最大的綜合型國有企業集團，實際控制人為珠海市國資委。根據公告，收購來的存量商品房将被用于增加保障性、人才安居和商業租賃住房供給，助力珠海構建租購并舉的住房新格局。

　　此外，深圳、沈陽、廣州等多地近日也披露了地方國資入場收購存量商品房的計劃或進展。

　　根據中原地産研究院統計，截至7月底，全國已有超60城出台國資收購存量商品房用作保障房的政策，其中既有廣州、重慶、杭州、鄭州、長沙、天津等超大特大城市，也有廬江、濟源等縣或縣級市。

　　這一趨勢與相關部門的部署一緻。6月20日，住建部召開相關會議稱，推動縣級以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。業内認為，今年下半年，商品房收儲工作還會進一步加速。

　　“以需定購”，用途明确

　　記者梳理發現，今年以來，國資收儲存量房大都遵循“以需定購”的原則，收儲後的存量房大緻有三種用途：

　　一是将收來的存量房用于增加租賃住房供給。

　　珠海、重慶、南京等城市明确将收購來的存量房用作租賃住房。今年2月，重慶嘉寓公司、重慶建渝住房租賃基金收購4207套房源并拟投入租賃市場；6月底，重慶首個收購存量房而來的租賃項目投入使用。

　　今年以來，南京市以南京安居建設集團等為收購主體啟動了兩輪存量住房“以舊換新”。南京安居建設集團此前透露，首批試點收購2000套存量住房，計劃引入有資質的單位進行租賃運營。

　　二是将收來的存量商品房納入保障房體系。

　　這是目前地方國企“收房”後的主流。比如：鄭州由當地政府牽頭，國資平台城發集團收購居民二手住房，之後再改造為保障性租賃住房。

　　沈陽市近日面向社會征集已建成存量商品房用作保障性住房項目，加快構建“市場+保障”房地産發展新模式，緩解新市民、青年人、工薪收入群體以及城市引進人才的住房困難問題。

　　福州國有企業福州安住發展有限公司主要承接福州市收儲存量房轉作保障性租賃住房的任務。據了解，此前該公司已收購約5000套存量住房。近期，福州安住發展有限公司又以約2.7億元的價格打包收購了154套住宅。

　　8月7日，深圳市安居集團有限公司發布關于收購商品房用作保障性住房的征集通告，房源征集範圍為深圳市(不含深汕特别合作區)範圍内商品房性質的住宅、公寓、宿舍等，優先選取整棟或整單元未售、可實現封閉管理的樓棟項目(房源)。

　　據中指研究院統計，目前已有10餘城發布征集商品房用作保障性住房的公告。

　　越來越多地方披露收儲商品房的細則。上海易居房地産研究院副院長嚴躍進表示，以深圳為例，收儲商品房意味着開啟了當地保障房“以購代建”的模式。此次深圳的操作标準和其他城市相似，包括樓棟完整性、區位有優勢、戶型匹配保障房要求、設施配套齊全、産證合規。

　　三是将收來的存量房用作定向安置房。

　　廣州市增城區此前發布“關于廣州(新塘)至汕尾鐵路項目(新塘段)征集符合條件商品性安置房源報名的公告”。根據公告，該鐵路項目拟采用購買市場化商品房作為項目安置房源，并向社會征集符合條件的住宅房源(房企)，再依照相關流程選定安置房源小區(房企)。

　　收儲也面臨挑戰

　　國資“收房”加速落地，但也面臨不少挑戰。

　　中指研究院常務副院長黃瑜指出，目前房地産市場“促需求+去庫存”的政策方向已經明确，“去庫存”相關政策有利于緩解企業資金壓力，同時也有助于市場情緒的恢複及增加保障性住房供應。

　　不過，在落地過程中，黃瑜提示，收儲标的物選擇面臨一定挑戰，收儲價格的确定是收儲達成的一個關鍵問題，如果價格過低，房企參與積極性會下降，如果價格過高，則政府難以算得過來賬。

　　同時，收儲可能會面臨供需錯配問題。從城市分布來看，在一些房企庫存壓力大、出售意願較強的城市，配售型保障房需求相對有限，國企收儲規模可能較小；而在一些配售型保障房需求相對強烈的城市(一線和核心二線城市)，市場庫存水平可能也不高，房企折價出售存量房的意願也相對較低。

　　此外，資金成本是影響商業可持續的重要因素。目前國企收購存量商品房得到央行3000億元保障房再貸款支持，但再貸款年利率1.75%，若考慮商業銀行貸款利率上浮，則國企收儲的資金成本大約在3%左右。

　　黃瑜指出，如果再考慮改造、運營等成本，實際成本可能更高。所以，在收儲存量房轉作保障性租賃住房等的過程中，需要财政貼息等配合才能實現收益平衡。  FDSFDFSWQEWQEQHEQ，